[모기지·집·차 이자] Schedule A 항목별 vs Standard Deduction — 2026 SALT $40K cap 가이드
1시간 전조회수 2추천수 0댓글 0
https://gousa.kr/board/tax-finance/1434
한 줄 결론
2026년 OBBBA로 SALT cap이 $10K → $40,400으로 4배 인상되어 CA/NY/NJ 한인 고소득자에게 itemized deduction이 다시 의미 있어졌습니다. 표준공제(MFJ $32,200) vs 항목별 공제 — 모기지 이자 + 재산세 + SALT + 자선기부 합산이 표준공제를 초과해야 의미. 차량 이자(개인용)는 공제 불가 — 비즈니스 용도(Schedule C)만 가능.
2026 표준공제 vs SALT cap (FACT)
| 항목 | 2025 | 2026 | 출처 |
|---|---|---|---|
| 표준공제 Single | $15,000 | $16,100 | IRS Rev. Proc. 2025-X |
| 표준공제 MFJ | $30,000 | $32,200 | IRS |
| 표준공제 HOH | $22,500 | $24,150 | IRS |
| SALT cap (MFJ/Single) | $10,000 | $40,400 | OBBBA 2025 |
| SALT cap MFS | $5,000 | $20,200 | OBBBA |
| SALT phase-out 시작 AGI | — | $505,000 | OBBBA |
| SALT phase-out 율 | — | 초과액의 30% | 최저 $10K bound |
| 모기지 한도 (post-12/15/2017) | $750,000 | $750,000 (영구화) | OBBBA |
| 모기지 한도 (pre-12/15/2017) | $1,000,000 | $1,000,000 (grandfathered) | IRS Pub 936 |
| PMI (보험료) | 공제 X | 공제 가능 (부활) | OBBBA 2026 신규 |
| HELOC 이자 | 주택 개량용만 O | 주택 개량용만 O | IRS Pub 936 |
Itemized vs Standard 결정 — 한인 가구 시뮬레이션
Case A: CA 거주, MFJ, AGI $250,000, 자가 (모기지 $600K)
| 항목별 공제 항목 | 금액 |
|---|---|
| 모기지 이자 (6.5% × $600K 약) | $28,000 |
| 재산세 (CA 약 1.1%) | $8,000 |
| 주 소득세 (CA marginal 9.3%) | $15,000 |
| SALT 합계 (재산세 + 주소득세) | $23,000 (cap $40,400 미달, 전액) |
| 자선 기부 (교회 십일조 약) | $10,000 |
| 항목별 합계 | $61,000 |
| 표준공제 (MFJ) | $32,200 |
| 차이 (절세 효과) | +$28,800 추가 공제 |
| marginal 24% × $28,800 | 약 $6,900 절세 |
Case B: TX 거주, MFJ, AGI $150,000, 자가 (모기지 $300K)
- 모기지 이자 약 $14,000 + 재산세 (TX 1.6%) $7,000 + 주 소득세 $0 + 자선 $5,000 = $26,000
- 표준공제 $32,200 → 표준공제가 유리
- TX는 주 소득세 0이라 SALT cap 의미 없음 (재산세만)
Case C: NY 거주, Single, AGI $180,000, 콘도 (모기지 $500K)
- 모기지 이자 $20,000 + 재산세 (NY) $8,000 + NY 주 소득세 $11,000 + 자선 $3,000
- SALT 합계 $19,000 (cap $40,400 미달)
- 항목별 $42,000 vs 표준 $16,100 → 항목별 강력 유리, marginal 32%로 약 $8,300 절세
모기지 이자 — 한인이 자주 틀리는 4가지
- 두 채 이상 보유 시 — 자가 + 1개 second home(휴가용)까지만 합산 $750K 이하 이자 공제. 임대 부동산 모기지는 Schedule E (이건 별도 100% 공제)
- refi(재융자) 후 확장 — 기존 잔액 초과분이 주택 개량 외 용도면 그 부분 이자 공제 X
- 한국 부모 명의 모기지 — 본인이 채무자 아니면 이자 공제 X (legal/equitable owner + 실제 납부자 모두 본인이어야)
- 가족간 사적 모기지 — Form 1098 없어도 개인 채무 + AFR(applicable federal rate) 이상이면 공제 가능. 단, 빌려준 사람 측은 이자 소득 신고 의무
차량 이자 공제 — 매우 제한적
| 차량 용도 | 이자 공제 | 방식 |
|---|---|---|
| 개인용 100% | 공제 불가 | — |
| 출퇴근 용도 | 공제 불가 | commuting은 personal로 분류 |
| Schedule C 사업용 비율 | 공제 가능 | actual expense method 선택 시 |
| Schedule C standard mileage | 이자는 일부 포함 | $0.70/mile (2026)에 이미 반영 |
| Uber/Lyft 라이더 | 비율만 공제 | 사업용 사용 % × 이자 총액 |
| 2026 OBBBA EV 차량 | 최대 $10K 이자 공제 신설 | 특정 미국제 EV 한정 (소득 한도 있음) |
Schedule A 13개 라인 전체 (FACT)
- 의료비 (AGI 7.5% 초과분만) — 별도 글 참조
- SALT (주 소득세 + 재산세 + 판매세 중 택일) — cap $40,400
- 모기지 이자 + PMI (2026 부활) + 모기지 포인트
- 투자 이자 (margin loan 등, 투자 소득 한도 내)
- 자선 기부 (현금 ≤ AGI 60%, 0.5% AGI 새 floor — 별도 글)
- 재해/도난 손실 (federally declared disaster만)
- 기타 itemized (TCJA로 대부분 폐지, 2026도 유지)
한인 특화 함정
- 한국 부동산 모기지 이자 — IRS Pub 936은 미국 외 거주지 self-occupied는 인정. 단, principal/second home 한정 (한국 임대 부동산은 Schedule E)
- 한국 자가 + 미국 자가 동시 = 두 채 합산 $750K cap 적용
- 한국 모기지 이자는 한국 환율로 USD 환산 (Form 1098 없으니 직접 계산)
- SALT cap에 한국 재산세는 포함 X — 외국 재산세는 2017년 TCJA로 공제 폐지 (2026도 동일)
- SALT cap에 한국 소득세도 포함 X — 외국 소득세는 Form 1116 (Foreign Tax Credit)으로 별도 처리
출처
- IRS Pub 936 (Home Mortgage Interest Deduction) 2025
- IRS: Instructions for Schedule A (Form 1040) 2025
- One Big Beautiful Bill Act (2025) — SALT $40,400 cap, PMI 부활
- Tax Foundation: 2026 State Income Tax Rates and Brackets
- Fidelity: How the new SALT deduction cap could affect your taxes
- HRBlock: One Big Beautiful Bill SALT deduction
- 26 USC § 163(h) (Personal Interest), § 164 (SALT), § 170 (Charitable)
중요 면책: SALT cap $40,400은 2026~2029년 한정 (4년간만 보장 + 1%/년 증가) — 2030년 이후 의회 재의결 필요. AGI $505K 초과 시 phase-out으로 다시 줄어들고 $10K가 floor입니다. 본인 정확한 itemized vs standard 비교는 TurboTax/H&R Block 같은 소프트웨어 또는 CPA 자문으로 검증하세요. 한국 부동산 모기지 이자 공제는 미국 IRS와 한국 국세청 양쪽 신고 충돌이 자주 발생하므로 반드시 international tax 전문 CPA 자문 필수. 본 글은 2026년 5월 기준 일반 정보입니다.