미국 주택 매도 양도세 완전 정리 — Section 121 $250K Exclusion·1099-S·Cost Basis·한인 비거주자 FIRPTA (2026)

$500,000 차익이 비과세인 합법 경로 — Section 121

미국 주택을 매도하면 *closing 시 1099-S* 양식을 받습니다. 이는 IRS에 *매도 사실*을 자동 보고하는 것으로, 잠재적으로 *capital gain tax(양도세) 신고 의무*가 발생합니다. 다행히 *Section 121 Exclusion*이라는 강력한 면제 조항이 있어, *5년 중 2년 거주* 조건만 충족하면 *개인 $250,000 / 부부 $500,000*까지 차익을 *세금 0원*으로 처리할 수 있습니다. 한인 비거주자(non-resident alien)·H-1B·E-2·F-1 등 거주 상태에 따라 규정이 *완전히 다르므로* 매도 전 필수 점검 사항을 정리합니다.

1) Capital Gain 계산 — 기본 공식

Gain = Sale Price - Cost Basis - Selling Cost

Sale Price — 계약 매도가
Cost Basis — 매입가 + closing cost (매수 시) + *capital improvement* (영구 개선)
Selling Cost — agent commission·title insurance·attorney·repair credit·transfer tax 등

예시: 2015년 $400k 매입 + closing $8k + 리모델링 $50k = cost basis $458k. 2026년 $700k 매도 - selling cost $42k - cost basis $458k = *gain $200k*.

2) Section 121 Exclusion — 핵심 면제

*개인* $250,000 / *부부 공동신고* $500,000 까지 면제
요건 — *지난 5년 중 *2년 이상* 본인 *primary residence*로 사용*
2년은 *연속일 필요 X* — 5년 중 총 730일
*한 번 사용 시* 2년마다 1회 (5년 내 2회 X)
위 예시 $200k gain은 *전액 면제* (부부의 경우)

3) Cost Basis 증액 — 영수증 보관이 핵심

*Capital improvement*는 cost basis에 추가 → gain 감소 → 세금 감소. IRS Pub 523 기준 인정 항목:

Addition — 침실·욕실·차고·데크·sunroom
Major System — HVAC·plumbing·electrical re-wire·roof·windows·siding
Landscape — driveway·fence·patio·swimming pool·sprinkler
Insulation — attic·wall·duct·floor
Interior — built-in cabinet·flooring·tile
*X — 일반 수리* — painting·broken window·repair (현 상태 유지는 불인정)

실무 권장 — 매입 직후부터 *spreadsheet*에 영수증·permit·photo 기록. 매도 시 CPA에게 *Adjusted Cost Basis Worksheet* 제공. 매도 후 7년 보관 (IRS audit 통상 3년, 25% 누락 시 6년).

4) Section 121 예외 — 부분 면제 (Partial Exclusion)

2년 거주 미충족 시에도 다음 사유는 *비례 면제*:

*고용 변경* (50마일 이상 이동)
*건강 사유* (의사 진단서)
*예상치 못한 상황* — 이혼·다태아·복수 거주자 사망·자연재해·실업 등

예: 1년 거주 후 직장 이동 → $500k 한도 × 1/2 = $250k 면제 (부부).

5) 1099-S 보고 — Closing 시 자동

Title/Escrow company가 *매도자 SSN/ITIN·매도가·closing date*를 IRS에 자동 보고
*예외*: 매도가 ≤ $250k (개인) / $500k (부부) + 본인 거주 + non-1031 → 매도자가 *Section 121 Affidavit* 사인 시 1099-S *생략 가능*
Title company가 1099-S 발행 시 Form 8949 + Schedule D 작성 의무 (gain 0이어도 신고 권장)

6) Long-term vs Short-term Capital Gain

보유 기간	분류	세율 (2026 추정)
1년 이하	Short-term	ordinary income tax (10~37%)
1년 초과	Long-term	0% / 15% / 20% (소득 따라)
+ Net Investment Income Tax	고소득 추가	+3.8% (MAGI $200k+/$250k+ MFJ)

0% 적용 임계 — 부부 MFJ 과세소득 $94,050 (2024 inflation 추정 2026 약 $100k 이내). 즉 *Section 121 면제 후 잔여 gain이 소액이면 *0% 적용 가능*.

7) State Capital Gain — 주별 추가

CA·OR·HI·MN·NJ — 주 ordinary income으로 *최고 13.3%(CA)* 까지
TX·FL·NV·WA·SD·TN·WY·AK — 주 income tax 자체 X (양도세 X)
WA — 2022년부터 *capital gain 7%* (long-term 자산 $250k+ 차익), 단 *primary residence 면제*
주 거주 변경(이주) 직전 매도 시 *원 주에 세금 발생* — CA → TX 이주 직전 CA 주택 매도는 CA 과세

8) FIRPTA — Non-Resident Alien 매도자

H-1B·E-2·F-1·B-1 등이 매도하면 *Foreign Investment in Real Property Tax Act(FIRPTA)* 적용:

매수자 또는 closing agent가 *매도가의 15% 원천징수* → IRS 송금 (의무, 위반 시 매수자 책임)
*매도가 ≤ $300k + 매수자 본인 거주 의도* → 면제 (0%)
*매도가 $300k~$1M + 본인 거주* → 10% 원천징수
매도가 > $1M 또는 비거주 의도 → 15%
본인 실제 세금이 원천징수보다 적으면 *익년 4월 Form 1040-NR + Form 8288-A 첨부 → 환급*
거주자(green card·실질 거주 테스트 통과)는 FIRPTA X — Section 121 동일 적용

9) 1031 Like-Kind Exchange — 투자 부동산만

매도 후 *45일 내 identification + 180일 내 close* — 다른 *투자용 부동산* 구입 시 양도세 연기
*Primary residence* X — 투자 부동산만 (rental·flip·commercial)
Qualified Intermediary 사용 의무 — 매도 cash를 본인이 직접 받으면 X
*step-up basis* — 보유 중 사망 시 상속인이 *현재 가치 기준 basis* → 평생 양도세 회피 전략

10) 한국인이 자주 놓치는 5가지

Section 121은 *5년 중 2년* — 5년 *연속*이 아님 — 임대 후 본인 거주 회복 패턴 가능
2008년 Housing Assistance Tax Act — 2009년 이후 *임대 사용 기간*은 *non-qualified use*로 분류 → 비례 과세
이혼 분할 — 매도 시 부부 한쪽 → 단독 신고 시 $250k 한도 적용
한국 부동산 매도 → 미국 세금 신고 — 미국 *세금 거주자*는 *worldwide income* 신고 의무, 한국 양도세 납부 후 *foreign tax credit*
FIRPTA 환급은 *반드시 익년 신고* — Form 1040-NR + Form 8288-A 누락 시 *원천징수 100% 손실*

출처

IRS Section 121 / Pub 523: irs.gov
IRS 1099-S Instructions: irs.gov
IRS FIRPTA: irs.gov
IRS Topic 701 — Sale of Home: irs.gov
WA Capital Gain Tax: dor.wa.gov

※ 본 글은 2026년 5월 기준 일반 정보이며, capital gain 세율·Section 121 한도·FIRPTA 임계는 의회 입법과 IRS 가이드라인에 따라 변동될 수 있습니다. 한국 거주자가 미국 주택을 매도하거나, 미국 거주자가 한국 부동산을 매도하는 경우 *한미 조세조약*이 적용되므로 *국제세무 CPA* 자문이 필수입니다. 본 글의 사례 숫자는 단순화된 예시이며 실제 신고는 개인 상황에 따라 다릅니다.