한인 부동산 임대 정당 사유 퇴거 — Just Cause Eviction 가이드 (2026)

작성 시점: 2026년 5월 16일 · 본 글은 일반 정보로, just cause eviction은 주·도시별 규정이 다르며 위반 시 임차인 점유 회복(reinstatement) + 손해배상 — 의심 시 즉시 부동산 변호사 상담.

Just Cause Eviction — 임대 갱신 거부도 불법이 될 때

전통적으로 미국 임대법에서 lease 만료 후 임대인은 갱신 거부(non-renewal) 자유가 있었다. 그러나 2019년 이후 CA(Tenant Protection Act, AB 1482), OR(SB 608, 2019 — 미국 첫 주 단위 rent control + just cause), WA(HB 1236, 2021), NY(Housing Stability and Tenant Protection Act, 2019), NJ(Anti-Eviction Act, 1974 + 강화), 시애틀, 오클랜드, 산호세, 포틀랜드, 미니애폴리스, 시카고 등 다수 주·도시가 just cause eviction — landlord가 임차인을 퇴거시키거나 lease 갱신을 거부할 때 법정 사유(at-fault 또는 no-fault) 중 하나를 제시해야 함 — 을 입법했다. 한인 landlord가 자주 위반하는 영역은 (가) 갱신 거부에 사유 미제시, (나) "임대료 인상이라 임차인이 나간 것"이라 주장하지만 실제 retaliatory eviction, (다) no-fault eviction 시 의무 relocation assistance 미지급, (라) tenancy 시작 6-12개월 이내 임차인은 just cause 적용 X 알지 못함.

Just Cause — 2가지 카테고리

카테고리	예시	relocation 의무
At-fault	임대료 체납·계약 위반·범죄·nuisance·임대료 무단 전대	X (임차인 책임)
No-fault	landlord 또는 가족 거주, 철거·전환, withdrawal from market(Ellis Act)	O (1-3개월 임대료 상당)

주요 주·도시 — 2026 기준

CA TPA (AB 1482, 2020): 15년 이상 건물 + multi-family 적용. 12개월 이상 거주 임차인. relocation 1개월 임대료. 단독주택·콘도 예외 일부.
OR SB 608 (2019): 12개월 이상 임차인 적용. no-fault 시 90일 통지 + 1개월 임대료 relocation.
WA HB 1236 (2021): 16가지 정당 사유 + no-fault 60일 통지.
NY HSTPA (2019): 임대료 통제 + 갱신 거부 사유 제한 (rent stabilized).
NJ Anti-Eviction Act: 16가지 사유. owner-occupied 2-3 family 일부 예외.
Seattle, Oakland, SF, San Jose, Portland, Minneapolis, Chicago: 추가 도시 조례.
MA: 일부 도시 (Boston 2023 등) 단계 도입.

CA TPA — 핵심 사항

적용: 15년 이상 건물, 2+ unit, 12개월 이상 임차인
예외: 단독주택·콘도(corporate landlord X), affordable housing, 1세대 ADU 공유
at-fault 사유: 임대료 3일 이상 체납, 계약 위반(불복종 통지 후), 범죄, nuisance, 무단 전대 등
no-fault 사유: owner/가족 거주, 철거, substantial 리모델링, withdrawal from market, 정부 명령
relocation: no-fault 시 1개월 임대료 (직접 지급 또는 last month rent 면제)
임대료 인상 cap: 5% + CPI, 최대 10%/년

한인 landlord 자주 위반 시나리오

"lease 만료라 그냥 안 갱신": CA·OR·WA·NY just cause 적용 시 위법 — 사유 명시 의무
"임대료 50% 인상해서 자진 퇴거": constructive eviction — 사실상 강제 퇴거
"내가 살 거니까 나가" → 실제로는 시장가에 임대: sham owner-occupy → 임차인 점유 회복 + 손해배상
relocation 안 줌: no-fault eviction 무효 + 임차인 점유 회복 권리
retaliatory eviction: 임차인이 수리 요구·HUD 신고 후 6-12개월 내 퇴거 — 위법 추정
self-help eviction: 자물쇠 교체·단전·짐 버림 — 모든 주 형사 처벌 + 손해배상

적법한 퇴거 절차 — 일반

1. 적정 통지: 사유별 3-30-60-90일 (주별 상이)
2. written notice: 사유·날짜 명시, 한국어 임차인에 영어 + 한국어 권장
3. 치유 기회(cure): 체납·계약 위반은 cure period 제공 (3-14일)
4. unlawful detainer 소송: 통지 만료 후 법원 소송 제기
5. court hearing: 임차인 답변·항변 기회
6. writ of possession: 승소 시 sheriff 집행
7. 자물쇠 교체: sheriff 입회 후만

Just Cause 사유 — best practice 문서화

모든 위반·체납 written 기록 (날짜·금액·증인)
이메일·문자 통신 보존
cure notice 사본 보존 (인편 전달은 서명·날짜)
증인 진술 (이웃, 매니저)
사진·동영상 (재산 손괴 등)

No-fault eviction — owner occupancy 함정

실제 거주 의무 — CA TPA 최소 12개월
거주 가족 정의 (배우자·자녀·부모 등) — 친척 일반 X
임차인 점유 회복 권리 — sham 입증 시
vacancy 후 시장가 재임대 시 책임 추궁 — 임차인이 신고
관찰 사례: 한인 사업주가 owner occupy로 퇴거 → 6개월 후 vacation rental → fraud 소송

Retaliatory Eviction 보호

임차인이 (가) 수리 요구, (나) housing code 신고, (다) tenant union 가입, (라) lawsuit 제기 후 6-12개월 내 퇴거 — 위법 추정 (rebuttable)
landlord가 정당 사유 입증 책임
주·시별 6-12개월 보호 기간 (CA Civil Code §1942.5)
위반 시 임차인 손해배상 + 점유 회복

위반 시 책임

임차인 점유 회복 (reinstatement)
실손해 + 이사 비용 + 호텔 비용
statutory damages (CA $5K-$10K, OR 3개월 임대료)
변호사비 임차인에게 (one-way fee shifting)
punitive damages (악의 입증 시)
형사: self-help eviction은 misdemeanor 가능

예방 — 운영 체크리스트

주·시 just cause 적용 여부 사전 확인
standard notice template (영어 + 한국어)
모든 위반·체납 written 기록
no-fault eviction 시 relocation 미리 준비
변호사 사전 검토 — 퇴거 통지 전
retaliatory 추정 기간 (6-12개월) 인지
한인 landlord 협회 just cause 교육 참가

관전 포인트

2024 MA Boston just cause 단계 도입
2024 NJ S-3104 — 추가 보호 입법 검토
CA SB 567 (2024) — TPA 갱신·강화
NY good cause eviction (2024 부분 도입) — 임대료 통제 외 일반 임대로 확대
한인 landlord 변호사 풀 — LA, NY, NJ, 시애틀 한국어 자문 활발

출처

CA TPA (AB 1482): dre.ca.gov/just-cause
OR SB 608: oregonlegislature.gov
WA HB 1236: atg.wa.gov/landlord-tenant
NY HSTPA: hcr.ny.gov/hstpa
NJ Anti-Eviction Act: njoag.gov/civil-rights

※ 본 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 갱신 거부·퇴거 통지 전 반드시 부동산 변호사 상담 — self-help eviction은 형사 처벌 가능.