한 줄 결론
한국 국세청 부동산 양도소득세(소득세법 제94조~제104조, FACT) -- ① 한미조세조약 Article 16 (Capital Gains) -- 부동산 양도소득은 '소재지국 1차 과세'. 한국 부동산 = 한국 1차 과세 + 미국 외국납부세액공제 (이중과세 배제). ② 비거주자 양도세 세율 -- 거주자와 동일 누진 6%~45% (단기 보유 가산). ③ 1세대1주택 비과세 -- 비거주자 원칙 적용 X, 단 출국 2년 내 양도 시 '출국일까지 보유기간' 거주자 비과세 조건 충족하면 적용 가능 (소득세법 시행령 제154조 제1항 단서). ④ 장기보유특별공제 -- 비거주자 최대 30% (15년 보유, 연 2%). 거주자 1세대1주택 거주 + 보유 = 최대 80%. ⑤ 예정신고 -- 양도일 속한 달 말일부터 2개월 이내. ⑥ 확정신고 -- 다음 해 5월 (예정신고 했어도 추가 양도 있으면 합산). ⑦ 기본공제 -- 250만원 (1과세기간 1회). ⑧ 장기보유 + 비과세 시너지 -- 거주자 1세대1주택 + 거주 10년 + 보유 10년 = 양도세 0 (12억원 한도, 12억원 초과분만 과세). 한인 빈도 실수 -- ① '미국 영주권 = 자동 비과세 X'(O, 비거주자 비과세 원칙 X), ② '미국 시민권 = 한국 양도세 X'(X, 한국 부동산 매각 = 한국 1차 과세), ③ '장특공 80%'(X, 비거주자 최대 30%), ④ '미국에서만 신고'(X, 한국 신고 + 외국납부세액공제), ⑤ '예정신고 X 가능'(X, 양도일 말일 + 2개월 의무).
한국 양도세 거주자 vs 비거주자 비교 (FACT)
| 구분 | 거주자 | 비거주자 |
|---|
| 1세대1주택 비과세 | 적용 (12억 한도) | 원칙 X (출국 2년 내 양도 일부 적용) |
| 1세대1주택 거주요건 | 2년 거주 (조정대상지역) | 해당 X |
| 장기보유특별공제 (보유) | 최대 80% (1세대1주택 거주 10년) | 최대 30% (15년) |
| 장기보유특별공제 (일반) | 최대 30% (15년) | 최대 30% (15년) |
| 기본공제 250만원 | 적용 (1과세기간 1회) | 적용 (1과세기간 1회) |
| 세율 | 누진 6%~45% | 누진 6%~45% |
| 단기보유 가산 | 1년 미만 70%(주택) / 50% (그 외) | 좌동 |
| 중과세 (조정지역 다주택) | 2주택 +20%p / 3주택 +30%p | 좌동 (한시적 유예) |
| 예정신고 기한 | 양도일 말일 + 2개월 | 좌동 |
한국 부동산 양도세 세율 표 (FACT)
| 보유 기간 / 자산 | 세율 | 비고 |
|---|
| 2년 이상 일반 부동산 | 누진 6%~45% | 장특공 적용 가능 |
| 1년 ~ 2년 (주택/조합원입주권) | 60% | 장특공 X |
| 1년 미만 (주택/조합원입주권) | 70% | 장특공 X |
| 1년 ~ 2년 (주택 외 부동산) | 40% | 장특공 X |
| 1년 미만 (주택 외 부동산) | 50% | 장특공 X |
| 미등기 양도자산 | 70% | 각종 공제 X |
| 비사업용 토지 | 누진 + 10%p | 장특공 적용 |
| 조정대상지역 2주택자 | 누진 + 20%p (한시 유예) | 장특공 X |
| 조정대상지역 3주택자+ | 누진 + 30%p (한시 유예) | 장특공 X |
| + 지방소득세 | 각 세율의 10% | 자동 추가 |
장기보유특별공제 표 (FACT)
| 보유기간 | 일반 / 비거주자 | 1세대1주택 (거주자) |
|---|
| 3년 ~ 4년 | 6% | 거주2년 + 보유3년 = 24% (보유 12% + 거주 12%) |
| 5년 ~ 6년 | 10% | 40% (보유 20% + 거주 20%) |
| 10년 | 20% | 80% (보유 40% + 거주 40%) |
| 15년 이상 | 30% (최대) | 80% (보유 40% 이후 추가 X) |
미국 한인 부동산 양도 절차 (FACT)
| 단계 | 한국 | 미국 |
|---|
| 1. 매매계약 / 잔금 | 잔금일 = 양도일 | closing date |
| 2. 비거주자 양도세 예정신고 | 양도일 말일 + 2개월 | 해당 X |
| 3. 비거주자 양도세 납부 | 예정신고 + 납부 (가산세 회피) | 해당 X |
| 4. 외국납부세액 증명서 | 한국 납세증명서 발급 (홈택스) | 미국 신고용 |
| 5. 미국 capital gains 신고 | 해당 X | 1040 Schedule D + Form 8949 |
| 6. 외국납부세액공제 | 해당 X | Form 1116 |
| 7. 송금 (한국 -> 미국) | 외환신고 (1만달러 초과) | $10,000+ FinCEN CTR |
| 8. FBAR / FATCA | 해당 X | FinCEN 114 + Form 8938 |
한인 빈도 실수
- 1세대1주택 비과세 자동 적용 착각 -- 비거주자 원칙 X. 출국 2년 내 양도 시만 부분 적용
- 장특공 80% 적용 착각 -- 비거주자 최대 30%, 80% 는 거주자 1세대1주택 + 거주 10년
- 미국에서만 신고 -- 한국 부동산 = 한국 1차 과세 (Article 16), 한국 예정신고 + 미국 신고 동시
- 예정신고 누락 가산세 -- 양도일 말일 + 2개월, 무신고가산세 20% + 납부지연가산세 일 0.022%
- 증여 후 즉시 양도 -- 5년 내 양도 시 '취득가액 이월과세' 적용 (절세 효과 X)
- 환율 적용 오해 -- 양도가액 = 양도일 매매기준율, 취득가액 = 취득일 매매기준율
- FBAR / FATCA 누락 -- 한국 매도대금 = 한국 계좌 입금 시 FBAR / FATCA 보고 의무
- 송금 외환신고 누락 -- 매도대금 미국 송금 시 외환신고 + 국세청 통보
출처 (FACT) -- 국세청 양도소득세 안내 (nts.go.kr -- 양도소득세), 홈택스 양도세 신고 (hometax.go.kr -- 양도소득세 신고), 소득세법 시행령 제154조 1세대1주택 (law.go.kr -- 소득세법 시행령), 미주중앙일보 한국 부동산 매각 세법 (koreadaily.com -- 한국 부동산 매각과 세금), 한미조세조약 (taxlaw.nts.go.kr -- 한미조세조약).
면책 -- 본 글은 2026-05-16 기준 일반 정보. 한국 부동산 양도세는 보유기간 / 거주기간 / 1세대1주택 여부 / 조정대상지역 / 다주택 중과 / 비거주자 판정 등 매우 복잡 -- 본인 케이스 한국 세무사 (양도세 전문) + 미국 CPA 상담 필수. 양도일 / 환율 / 비과세 한도 / 장특공 적용 등 잘못 계산 시 양국 추징 위험.
58분 전