[Korea 부동산] 한인 가족 한국 부동산 -- 양도소득세 미신고 IRS 위험

한 줄 결론

미국 한인이 한국 부동산을 처분(양도) 시 한국 측 양도소득세(누진 6~45% + 지방소득세 10%)와 미국 측 capital gain(0~20% + NIIT 3.8%) 가 동시 발생 한다. 한미 조세조약상 한국 부동산 양도소득은 '부동산 소재지국 우선 과세' 원칙이며 한국에 낸 양도세는 미국 측 Foreign Tax Credit(Form 1116) 로 일부 공제 가능하다. 한국 양도세 미신고 -> 한국 가산세 + 미국 측 미신고는 별개로 미국 capital gain 누락 시 IRS 추징 + 가산세. 1세대 1주택 비과세는 한국 거주자 요건이므로 미국 영주권자(한국 비거주자) 는 일반적으로 적용 불가. 한국 부동산은 FBAR / Form 8938 신고 대상은 아니지만 임대수익 한국 계좌 / 매도 대금 일시 보관 계좌는 신고 대상.

한국 양도소득세 (FACT, 2026년 5월 한국 국세청)

구분	세율	비고
1세대 1주택 비과세	0%	거주자 + 2년 이상 보유 / 거주(조정대상지역)
일반 (보유 2년+)	6~45% 누진	장기보유특별공제 적용
1년 미만 단기	70%	+ 지방소득세
1~2년 단기	60%	+ 지방소득세
다주택 중과 (조정대상지역, 2주택)	기본 + 20%p	일부 한시 중과 배제
다주택 중과 (3주택 이상)	기본 + 30%p	일부 한시 중과 배제
비사업용 토지	기본 + 10%p

※ 비거주자(미국 영주권자) -- 1세대 1주택 비과세 적용 불가, 장기보유특별공제 일부 제한.

미국 capital gain (FACT, 2026년 5월 IRS)

구분	세율	비고
1년 미만 보유 (단기)	ordinary income 10~37%	일반 소득세율
1년+ 보유 (장기)	0% / 15% / 20%	소득 구간별
NIIT (순투자소득세)	+ 3.8%	MFJ MAGI $250K+ / Single $200K+
주거 자가 매도 공제 (§121)	$250K(Single) / $500K(MFJ)	5년 중 2년 거주 + 소유

※ §121 공제는 한국 부동산도 미국 세법 거주 요건 충족 시 적용 가능(실제 미국 한인이 한국 부동산에 5년 중 2년 'main home' 으로 거주한 경우 드물지만 가능).

한미 조세조약 (US-Korea Tax Treaty Art. 13 -- Capital Gains)

부동산 양도소득 -- 부동산 소재지국이 '우선 과세권' (한국)
거주지국(미국) -- 동일 소득에 대해 과세하되 Foreign Tax Credit 으로 이중과세 조정
한국 양도세 = 미국 측 FTC 공제 가능(Form 1116)
주의 -- 한국 지방소득세(양도세의 10%) 도 FTC 대상
한미 협약 'Saving Clause' (Art. 4) -- 미국이 자국민에게 자국 세법 적용 권리 유지

한국 양도세 신고 절차 (비거주자)

양도일 -- 잔금일 또는 등기일 중 빠른 날
예정신고 -- 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내(부동산)
확정신고 -- 다음 해 5월 1일~31일(예정신고 안 했거나 추가 신고 필요 시)
비거주자 -- 한국 거주자 '대리인' 지정 의무(보통 한국 친지 또는 한국 세무사)
원천징수 -- 매수자가 매매대금의 일부를 양도세 명목으로 원천징수 후 납부(비거주자 매도 시 11%)
주민등록번호 없는 비거주자 -- 외국인등록번호 또는 별도 납세번호 발급

미국 측 capital gain 계산 (Form 8949 + Schedule D)

매도가 -- USD 환산(매도일 환율, 미국 IRS yearly average 또는 specific date)
원가(basis) -- 취득가 + 취득 비용(중개수수료, 취득세) + 자본적 지출(개량, 증축)
원가 환산 -- 취득일 환율(USD), 이후 자본적 지출은 지출일 환율
capital gain = 매도가(USD) - 원가(USD)
환율 변동으로 한국 KRW 기준 손실이어도 USD 기준 이익 가능(이중 환산 함정)
장기 보유(1년+) 시 long-term capital gain 세율 적용

Foreign Tax Credit (Form 1116)

한국 양도세(국세 + 지방소득세) = 외국납부세액공제 대상
FTC 한도 = (외국 source 소득 / 전체 소득) x 미국 세금
category -- 'passive category' 또는 'general category'(부동산은 통상 passive)
한국 양도세 > 미국 capital gain 세금 시 -- 초과분 carryback 1년 / carryforward 10년
한국 양도세 < 미국 capital gain 세금 시 -- 차액만큼 미국에 추가 납부

한국 부동산 임대 (rental income) 시

한국 측 -- 비거주자 종합소득세(임대수익) 신고 의무
한국 원천징수 -- 임차인이 비거주자에게 임대료 지급 시 일정률 원천징수
미국 측 -- Schedule E(rental) 신고, 한국 원천징수세 FTC 가능
depreciation -- 미국 세법상 27.5년(주거) / 39년(상업) 감가상각 의무, 매도 시 unrecaptured §1250 gain 25%
한국 임대수익 입금 계좌 -- FBAR / Form 8938 신고 대상

한인 자주 실수

한국 양도세 신고만 하고 미국 신고 누락 -- 미국 IRS 별도 의무
한국 1세대 1주택 비과세 = 미국 비과세 가정 -- 미국 세법은 §121 별도, 한국 비과세 적용 X
환율 변동 무시 -- KRW 손실인데 USD 이익으로 미국 세금 발생 가능
FTC 한도 계산 누락 -- 한국 양도세 전액 공제 가정, 한도 초과분은 carry
한국 부동산 = FBAR 대상 오해 -- 부동산 직접 소유는 비대상, 임대료 계좌는 대상
한국 비거주자 대리인 미지정 -- 양도세 신고 / 환급 불가
상속 받은 한국 부동산 원가 -- 상속 시 fair market value(step-up basis), 매입가 아님

출처

한국 국세청 -- 양도소득세 nts.go.kr
IRS Pub 519 (U.S. Tax Guide for Aliens) irs.gov
IRS Form 1116 (Foreign Tax Credit) irs.gov/forms-pubs/about-form-1116
IRS Pub 514 (Foreign Tax Credit for Individuals)
US-Korea Tax Treaty 1979 + 1999 Protocol irs.gov
한국 국세청 -- 비거주자 양도소득세 가이드

중요 면책: 한국 부동산 양도 시 한미 양국 동시 세무 처리는 매우 복잡하며 환율 / 보유 기간 / 거주자 판정 / 1세대 1주택 / FTC 한도 등 변수에 따라 결과가 크게 달라집니다. 본 글은 일반 framework 이며 실제 양도 계획은 한미 양국 자격을 갖춘 cross-border CPA / 한국 세무사 / 부동산 전문 변호사 상담이 필수입니다. 한국 양도세 미신고 시 한국 가산세 + 본세, 미국 capital gain 미신고 시 IRS 추징 + 20% 가산세 + 'willful' 인정 시 형사 처벌 가능성도 있습니다. 한국 비거주자(미국 영주권자)는 1세대 1주택 비과세 미적용이 원칙이며 거주자 판정은 한국 국세청 별도 기준에 따릅니다. 본 글은 2026년 5월 기준 일반 정보입니다.