[부동산 양도세] 한인 주택 매도 -- Section 121 $250K/$500K exclusion, depreciation recapture

한 줄 결론

주거용 주택을 매도해 capital gain 이 발생하면 IRC Section 121 에 의해 single $250,000, MFJ $500,000 까지 비과세 면제 가능합니다. 핵심 자격: (1) ownership test -- 지난 5년 중 2년 이상 소유, (2) use test -- 지난 5년 중 2년 이상 주거주지(primary residence)로 사용. 이 면제를 2년에 한 번 사용 가능. 임대로 돌렸다가 다시 살면 일부 비례 분배(business use 부분 제외). depreciation 공제분은 무조건 25% 최대 recapture(unrecaptured 1250 gain)로 과세. 한인이 주택을 매도하기 전 2년 거주 요건을 채우는 것이 가장 큰 절세 액션.

Section 121 자격 요건 (FACT, IRC 121)

요건	내용
ownership	지난 5년 중 누적 24개월 이상 소유
use	지난 5년 중 누적 24개월 이상 주거주지로 사용
frequency	지난 2년간 다른 주택에 대해 121 미사용
면제 한도	single $250K, MFJ $500K

※ 24개월은 연속 아니어도 됨. ※ MFJ 면제는 부부 중 한 명만 ownership, 두 명 모두 use 충족하면 OK.

한인 사례 시나리오

케이스 A -- 정착 7년차 한인 가족 매도

2019 매수 $500K, 2026 매도 $900K -- gain $400K
거주 7년, MFJ -- 121 면제 $500K 적용
과세 gain $0 -- 전액 면제

케이스 B -- 캘리포니아 매도 후 텍사스 이주

CA 2015 매수 $700K, 2026 매도 $1.7M -- gain $1M
MFJ 면제 $500K, 과세 gain $500K
장기 LTCG 20% = $100K 연방 + CA 13.3% = $66K -- 총 $166K
NIIT 3.8% 추가 = $19K
이사 후 매도 vs 매도 후 이사 -- 매도 시점 거주지가 결정적

케이스 C -- 일부 임대 사용

5년 중 3년 거주 + 2년 임대(non-qualified use)
gain 의 2/5 는 121 면제 불가 -- 일반 LTCG
depreciation 분은 무조건 25% 과세(unrecaptured)

케이스 D -- 부분 면제 (예외 사유)

2년 미만 거주했으나 (직장 50마일+ 이전, 건강, 예측불가 사유) 부분 면제
한인 회사 이직 / 부모 간병 / 출산 등 -- 비례 면제
비례 = (거주월수 / 24) × 풀 면제액

Depreciation Recapture 함정

임대로 돌렸다가 다시 매도 -- depreciation 누적분은 121 면제 불가
최대 25% 세율로 별도 과세 (unrecaptured Section 1250 gain)
임대 안 했어도 home office 공제 받았다면 그 부분만 recapture
한인 자영업자가 home office 공제 받다가 매도 시 의외의 세금

Basis 상승 항목 (gain 줄이기)

매수 시 closing cost (escrow, title, recording, attorney)
증축/리모델링 (kitchen, bathroom, deck, solar panel)
지붕 교체 / HVAC / 창호 교체 (수리는 X, 개량은 O)
landscape -- 영구 개량분만
매도 시 closing cost (commission 6%, transfer tax, attorney)
주의: 단순 수리(reroofing repair, plumbing patch)는 basis 가산 X

1031 Exchange vs 121

1031: 투자/사업용 부동산 한정, 동종 자산 교환 시 deferral
121: 주거용 한정, 면제(deferral 아닌 영구 면제)
주거 + 임대 혼합 시 -- 거주 부분 121, 임대 부분 1031 결합 가능
OBBBA(2025) 후 1031 변경 가능성 모니터링 필요

한국 부동산 매도 (한인 특수)

한국 주택 매도도 미국에 보고 -- USD 환산 gain
한국에서 양도세 납부했다면 Form 1116 외국세액공제
거주 요건 충족 시 한국 주택도 Section 121 적용 가능 (한미 조세조약)
매수일 / 매도일 환율 각각 적용 -- 환율 변동으로 USD 환산 gain 이 한국 원화 gain 과 다를 수 있음
FBAR / Form 8938 보고 의무 동시 점검

한인 자주 실수

2년 거주 요건 한 달 모자란 채 매도 -- 면제 전액 상실
121 면제를 5년 내 두 번 사용 시도 -- 두 번째 거부
basis 기록 미보관 -- 리모델링 영수증 5년 후 매도 시 누락
매도 후 1099-S 보고 누락 -- broker 자동 보고, IRS 매칭
임대 전환 후 5년 내 매도하면서 121 풀 면제 주장
한국 주택 매도 미보고 + 한국 양도세 외국세액공제 미신청
home office 공제 받다가 121 풀 면제 주장 -- recapture 무시

출처

26 USC 121 (Exclusion of gain from sale of principal residence)
26 USC 1250 (Depreciation recapture for real property)
26 USC 1031 (Like-kind exchanges)
IRS Pub 523 (Selling Your Home) irs.gov
IRS Pub 544 (Sales and Other Dispositions of Assets) irs.gov
Treas. Reg. 1.121-1 ~ 1.121-4
Form 8949 / Schedule D irs.gov

중요 면책: 주택 매도 세금은 매도 1년 전부터 설계해야 하는 영역입니다. 2년 거주 요건을 한 달 차이로 놓치면 수만 달러 손실이며, 임대 전환 / home office / 한국 주택 보유 등 한인 특수 상황은 일반 미국인 가이드만으로 처리하기 어렵습니다. 1099-S 가 broker 에서 IRS 로 자동 보고되므로 신고 누락은 자동 적발됩니다. 매도 전 한인 부동산 세무 CPA 와 121 자격 / depreciation recapture / 1031 vs 121 / 한국 자산 동시 보고를 점검하세요. 본 글은 2026년 5월 기준 일반 정보입니다.