[Step-Up Basis] 사망 시 자산 재평가 — 노부모 부동산 · 주식 양도세 절감

한 줄 결론

Step-Up Basis(26 USC § 1014)는 사망 시점의 시가로 자산 basis가 재평가되는 미국 세법 조항입니다. 한인 노부모가 20년 전 $200K에 산 LA 콘도가 현재 $1.2M이라면, 생전 증여 시 자녀의 basis는 $200K (매각 시 $1M 양도세), 사망 후 상속 시 basis는 $1.2M (즉시 매각해도 양도세 $0). 현재 미국 estate tax 면제 $15M이라 한인 대부분의 가정은 estate tax 안 걸리고 step-up만 활용 가능 — 평생 가장 큰 자산 절세 기회 중 하나. 단, 생전 증여(gift)는 step-up 없음 (carryover basis).

Step-Up Basis 핵심 (FACT)

방법	Basis 처리	장단점
생전 증여 (gift)	Carryover (원래 basis 유지)	step-up 없음, 단 평생 면제 사용
사망 시 상속 (estate)	Step-up to FMV	양도세 0 (FMV로 즉시 매각 시)
공동 명의 (JTWROS)	사망자 지분만 step-up	부부 50% step-up
공동재산 주(CA, AZ, etc.)	전체 100% step-up	community property 큰 이점
Irrevocable Trust	일반적으로 step-up X	예외 — grantor trust 등
Revocable Living Trust	step-up O	probate 회피 + step-up 동시

왜 한인에게 더 중요한가

한인 1세대 부모 — 1970~1990 미국 정착 시 산 부동산 (CA, NY, 시카고, 텍사스) 현재 5~20배 상승
대부분 estate $15M 이하 → estate tax 없음 + step-up 100% 활용 가능
한국에서 자녀에게 빨리 명의 이전하는 한국식 관습 — 미국에서는 큰 손해
"부모님 아프시기 전에 자녀 명의로 옮기자" = 양도세 폭탄 자초

케이스 스터디

케이스 A — LA 부모 콘도 (단독 명의)

1995년 $250K 매입 → 2026년 시가 $1.5M (basis $250K)
옵션 1 (생전 증여): 자녀 basis $250K → 즉시 매각 시 $1.25M capital gain x ~25% (federal + CA) = 약 $313K 양도세
옵션 2 (사망 시 상속): 자녀 basis $1.5M → 즉시 매각 시 양도세 $0
옵션 2 절세: ~$313K

케이스 B — 부부 공동 명의 NY 주택 (common law state)

1985년 $200K → 2026년 $1.8M, 부부 공동 명의 (JTWROS)
아버지 사망 시: 50% 지분만 step-up → 아버지 50%($900K) + 어머니 carryover $100K = 새 basis $1M
이후 어머니 사망 시: 어머니 50% 다시 step-up → $1.8M (당시 시가) 100%
모든 step-up은 사망자 지분만

케이스 C — CA 부부 (community property state)

같은 주택 $200K → $1.8M
CA는 community property → 첫 배우자 사망 시 100% step-up
basis 즉시 $1.8M, 양도세 $0
CA, AZ, ID, LA, NV, NM, TX, WA, WI = community property state

Revocable Living Trust + Step-Up

RLT에 자산 보유 → 사망 시 step-up 유지 (grantor trust)
probate 회피 + step-up 동시 가능
한인 가정 대부분 CA/NY/NJ — probate 비용·시간 큰 부담 → RLT 권장
Irrevocable trust는 step-up 일반적으로 X (예외 있음 — grantor power 유지 시)

주식·뮤추얼펀드 Step-Up

brokerage에 사망일 통지 → 자동 step-up 적용 (대부분 무료)
증명: death certificate + 명의 변경 (transfer-on-death 또는 inheritance)
주의: 사망 이후 매각하지 말고 명의부터 변경 → step-up 적용 후 매각
대체 평가일(Alternate Valuation Date, AVD) — 사망일 또는 6개월 후 중 선택 (estate tax 신고 시)

한국 자산 Step-Up

한국 자산도 미국 estate에 포함됨 (worldwide estate) → step-up 적용
한국 부동산 시가 평가 — 한국 감정평가서 또는 공시지가
한국 상속세는 별도 (한국 법 적용) — 미국 step-up과 무관
Form 706 Schedule A (real estate), Schedule B (stocks) — 한국 자산 별도 기재

주의사항 — Step-Up 잃는 경우

생전 증여 (carryover basis)
Irrevocable trust로 이전 (일반적, 예외 있음)
매각 후 사망 (현금만 남음)
1031 exchange로 이연 → 사망 시 step-up은 받지만 1031 deferred gain은 소멸 (좋음)
Step-up 폐지 논의 (2021 Biden 제안 — 통과 안 됨) — 미래 정책 변경 위험

실무 체크리스트

부모 자산 리스트 (부동산, 주식, 사업체) 작성
각 자산의 basis 추정 (구입 시점, 가격)
현재 시가 - basis = 미실현 gain
총 estate가 $15M 이하인지 확인
생전 증여 vs 사망 시 상속 시뮬레이션 — 양도세 차이 계산
Revocable Living Trust 설정 (probate 회피)
공동 명의 (JTWROS) 시점 — 50% vs 100% step-up 영향 평가
한국 자산은 별도 평가 + Form 706 준비

한국 부모님이 한국 거주 + 미국 자녀

한국 부모 한국 자산은 한국 상속세만 (미국 무관)
미국 자녀가 상속받은 한국 자산 — 미국 측 income tax X (상속은 income 아님)
$100K 초과 시 Form 3520 신고
한국 자산을 미국으로 송금 시점 — 환율·세금 영향 별도 검토

출처

26 USC § 1014 (Basis of Property Acquired from a Decedent)
26 USC § 2032 (Alternate Valuation Date)
26 USC § 1015 (Basis of Property Acquired by Gifts and Transfers in Trust)
IRS Pub 551 (Basis of Assets) irs.gov
IRS Pub 559 (Survivors, Executors, Administrators) irs.gov
Fidelity Step-Up in Basis Guide fidelity.com
Nolo Inherited Property Tax Basis nolo.com
Kiplinger Step-Up Basis Strategy kiplinger.com

중요 면책: Step-up basis는 estate tax가 면제되는 가족(2026 기준 $15M 이하)에게 가장 큰 양도세 절감 도구입니다. 그러나 생전 증여, 공동 명의 전환, irrevocable trust 사용 등은 의도와 정반대 결과 (carryover basis로 양도세 폭탄)를 초래할 수 있습니다. 부동산 명의 변경, 자녀 추가, trust 설정은 반드시 estate planning 변호사 + CPA 동시 자문 후 진행하세요. Step-up basis 폐지 논의가 미래에 다시 나올 수 있으니 정책 변화도 모니터링이 필요합니다. CA/NY/NJ 거주 한인 가정은 주(state) 차원 estate/inheritance tax도 별도 점검(예: NY $7M, NJ inheritance tax 폐지)해야 합니다. 본 글은 일반 정보입니다.