한국 거주자(비거주 외국인)의 미국 부동산 구입 — 가능 여부·외국인 대출·FIRPTA 원천징수 정리
15시간 전개요
대상 독자: 한국에 거주하면서 미국 부동산을 사두려는 비거주 외국인(non-resident alien) 투자자, 또는 미국 비자 없이 미국 집을 구입하려는 분입니다. 핵심 결론부터: 미국은 시민권·영주권·비자가 없어도 외국인의 부동산 소유를 연방 차원에서 막지 않습니다. 다만 대출(financing)과 매도 시 세금 원천징수(FIRPTA)에서 미국 거주자와 크게 다릅니다. 이 글은 그 두 가지를 정리합니다. 본 정보는 2026년 5월 기준입니다.
외국인도 미국 부동산을 살 수 있는가
네. 비거주 외국인을 포함해 비(非)시민권자도 미국 주거용·상업용 부동산을 소유할 수 있으며, 시민권·영주권·비자가 필수는 아닙니다. 다만 다음을 유의해야 합니다.
- 주(state)별 제한 — 일부 주는 군사시설·농지 인근 토지에 대해 외국인(특정 국가 포함) 취득을 제한하는 법을 두고 있습니다. 매입 전 해당 주 법률을 확인해야 합니다.
- 대출 난이도 — 미국 내 신용기록·소득이 없으면 일반 모기지 대신 외국인 전용 대출(foreign national loan)이 필요할 수 있습니다.
- 세금 — 임대소득 과세, 매도 시 FIRPTA 원천징수, 그리고 비거주 외국인에게 불리한 상속세(estate tax) 구조를 고려해야 합니다.
외국인 대출(Foreign National Loan)과 ITIN
미국 거주·소득이 없는 비거주 외국인은 일반적으로 외국인 전용 대출 프로그램을 이용합니다. 시장 정보에 따르면 이런 대출은 보통 다운페이먼트가 더 높고(흔히 25~40%), 금리도 높으며, 여러 달치 상환액에 해당하는 예치금(reserves)을 요구하는 경향이 있습니다. 구체적 조건은 대출기관마다 다릅니다.
| 구분 | ITIN 모기지 | 외국인 전용 대출(Foreign National) |
|---|---|---|
| 대상 | 미국 거주·미국 내 소득자(SSN 없음) | 해외 거주·미국 세금 신분 없음 |
| 주 신분증 | 유효한 ITIN | 유효한 여권 등 (일부는 ITIN도 수용) |
| 다운페이먼트(경향) | 10~25% | 25~40% |
| 대상 물건(비거주자) | 주거주 가능 사례 있음 | 대체로 투자용·세컨드홈으로 제한 |
ITIN(개인납세자번호)은 SSN을 받을 수 없는 사람이 미국 세금 신고를 위해 발급받는 번호로, 임대소득 신고나 일부 대출에 사용됩니다. 발급은 미국 국세청(IRS)을 통해 진행합니다.
참고로 2026년 일반(conforming) 대출 한도는 단독주택 기준 대부분 지역 $832,750이지만, 외국인 전용 대출은 일반 대출 한도·요건과 별개로 대출기관 자체 기준을 따릅니다.
FIRPTA — 매도 시 원천징수 (가장 중요)
FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act)는 외국인이 미국 부동산을 매도할 때, 매수인(또는 원천징수 대리인)이 매도대금의 일정 비율을 미리 IRS에 납부하도록 하는 제도입니다. 이는 외국인 매도자가 양도소득세를 내지 않고 떠나는 것을 막기 위한 장치이며, 최종 세금이 아니라 선납·원천징수입니다.
| 상황 | 원천징수율 |
|---|---|
| 일반 (기본) | 매도대금의 15% |
| 매수인이 본인 거주용 + 매도대금 $300,000 초과 ~ $1,000,000 이하 | 10% |
| 매수인이 본인 거주용 + 매도대금 $300,000 이하 (거주 요건 충족) | 0% (면제) |
IRS에 따르면 기본 원천징수율은 매도대금(amount realized)의 15%입니다. 면제(0%)는 매수인이 해당 부동산을 거주용으로 취득하고 매도대금이 $300,000 이하이며, 매수인이 이전 후 첫 두 번의 12개월 기간 각각에 대해 그 부동산 사용일수의 50% 이상 거주할 명확한 계획이 있어야 적용됩니다.
FIRPTA 신고·환급
매수인은 보통 매도 후 20일 이내에 Form 8288(외국인 처분에 대한 원천징수 신고서)과 Form 8288-A로 IRS에 신고·납부합니다. 원천징수액이 실제 양도세보다 많으면, 매도자는 미국 세금 신고를 통해 차액을 환급받을 수 있습니다. 또한 예상 세액이 원천징수액보다 적을 경우 사전에 원천징수 증명서(withholding certificate)를 신청해 금액을 줄일 수 있으며, IRS는 통상 필요한 정보를 모두 받은 후 90일 이내에 처리합니다.
흔한 함정
- FIRPTA를 매수 비용으로 오해 — FIRPTA는 외국인이 '팔 때' 적용됩니다. 한국 거주자가 미국 집을 살 때가 아니라, 나중에 매도할 때 본인이 원천징수 대상이 됩니다.
- 원천징수=최종 세금으로 착각 — 15%는 선납입니다. 실제 양도차익이 작으면 신고 후 환급 가능성이 있습니다.
- 주별 외국인 토지 제한 미확인 — 일부 주는 특정 국가 국적자의 농지·군사시설 인근 토지 취득을 제한합니다.
- 상속세(estate tax) 노출 간과 — 비거주 외국인의 미국 소재 자산에 대한 연방 상속세 면제액은 시민권자보다 훨씬 낮은 수준($60,000)으로 알려져 있어, 고액 자산은 사전 세무 설계가 중요합니다(정확한 적용은 세무 전문가 확인 필요).
- ITIN 미확보로 임대소득 신고·대출 지연 — 임대 운용·세금 신고에 ITIN이 필요할 수 있습니다.
FAQ
Q1. 비자 없이 한국에서 미국 집을 살 수 있나요?
연방 차원에서는 가능합니다. 시민권·영주권·비자 없이도 소유권을 가질 수 있습니다. 다만 대출이 어려워 현금 구매 또는 외국인 전용 대출이 일반적이고, 일부 주의 토지 취득 제한을 확인해야 합니다.
Q2. FIRPTA 15%는 무조건 떼이나요?
기본은 매도대금의 15%이지만, 매수인의 거주용 취득·매도가 구간에 따라 10% 또는 0%가 적용될 수 있습니다. 또한 원천징수 증명서로 사전 감액을 신청할 수 있습니다.
Q3. 임대를 놓으면 세금은 어떻게 되나요?
비거주 외국인의 미국 임대소득은 미국 과세 대상이며, 일반적으로 미국 세금 신고가 필요합니다. 한미 조세조약·이중과세 문제가 얽힐 수 있으므로 국제조세에 밝은 세무사(CPA·EA)에게 확인하시기 바랍니다.
출처
- IRS — FIRPTA Withholding (원천징수율·면제)
- IRS — FIRPTA 용어·절차(Form 8288)
- IRS — Individual Taxpayer Identification Number (ITIN)
- FHFA — 2026 Conforming Loan Limit Values
본 정보는 작성 시점(2026년 5월) 기준이며, 세법·대출 정책·주별 외국인 토지 규제는 변동될 수 있습니다. 비거주 외국인의 부동산 취득·매도·임대는 세무·법률 영향이 크므로, 국제조세에 밝은 세무사(CPA·EA)와 부동산 전문 변호사에게 본인 상황을 확인하시기 바랍니다.