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미국 한인 부동산 첫 주택 매수 7단계 — Inspection 완전 가이드 (general·sewer·termite·roof·재협상·2026)

뉴비1시간 전
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https://gousa.kr/board/housing/3076

"집을 *X-ray* 로 보는 단 한 번의 기회" — inspection 의 17일

escrow open 후 *7단계는 inspection (주택 점검)* 입니다. *general home inspector + 추가 specialist (sewer·termite·roof·foundation·HVAC·pool·chimney·mold·asbestos·radon)* 가 *집의 모든 system 을 X-ray* 하며 *결함 발견 시 inspection contingency 기간 (CA 17일 기본·일부 7~10일) 내 *재협상 (repair·credit·price reduction) 또는 termination (EMD return) 권리** 행사 가능. *inspection 은 매수자 비용 (general $400~$700·sewer $200~$400·termite $100~$200·roof $200~$500)*·*매수자 부담·하지만 closing 후 결함 발견 시 $10k~$100k+ 손실 vs $1k~$2k 예방 가치*. 이 글은 *general inspection·sewer·termite·roof·foundation·specialist inspection·재협상 전략·한인 매수자 함정* 7가지를 정리합니다.

1) General Home Inspection — 기본

  • *ASHI (American Society of Home Inspectors)·InterNACHI (International Association of Certified Home Inspectors) 자격 inspector*
  • *2~4시간 동안 *roof·foundation·structure·electrical·plumbing·HVAC·water heater·attic·crawl space·appliance·window·door·garage·deck·exterior* 점검*
  • *30~60 page report·photo·video·priority (safety·major·minor·monitor) 등급*
  • *매수자 *동행 권장* — inspector 가 직접 설명·질문 가능*
  • *비용 $400~$700 (single family·평수·복잡도)*
  • *한계 — *벽 안·지하·crawl space 일부·gas line·plumbing 내부 등 *non-invasive* 만 가능*

2) Sewer Scope — older home (pre-1980) 필수

  • *specialist 가 *camera 를 sewer line 에 삽입* → main line 부터 city sewer 까지 *root intrusion·cast iron 부식·collapse·offset·grease buildup* 확인*
  • *비용 $200~$400*
  • *replacement 비용 $5k~$30k+ (trenchless·길이별)·*공사 후 driveway·landscape 복구 추가**
  • *pre-1980 home·cast iron pipe·clay pipe·orangeburg pipe (1945~75) 매수자 *필수**
  • *한인 매수자 함정 — *general inspection 만 받고 sewer scope skip → closing 후 sewer collapse 발견 → $20k+ 자비 부담*

3) Termite Inspection (Section 1·2) — CA 표준

  • Section 1 (active infestation·damage) — *현재 active termite·dry rot·structural damage·*매도자 책임 (관습)·closing 전 treatment 의무**
  • Section 2 (conditions conducive) — *향후 infestation risk (wood-to-soil contact·moisture·crawl space ventilation)·*협상 가능·매수자/매도자 분담 또는 매수자 책임**
  • *CA structural pest control board licensed inspector·$100~$200*
  • *VA loan 은 termite clearance 의무·conventional 은 lender 별·매수자 권장*
  • *subterranean termite (CA·동부)·drywood termite (CA 남부·플로리다)·Formosan termite (남부·하와이)*
  • *treatment — *tenting (fumigation·$2k~$5k)·spot treatment·thermal·orange oil·매도자 책임 시 매도자 부담*

4) Roof·Foundation·HVAC·Pool·Chimney — Specialist

  • roof — *general inspector 외 *roofer specialist*·*age·shingle condition·flashing·gutter·ventilation·재시공 시점 (asphalt 20~25년·tile 50년+)*·$200~$500*
  • foundation — *crack 발견 시 *structural engineer*·*pier and beam·slab·basement·CA earthquake retrofit (cripple wall·bolting)*·$500~$1500*
  • HVAC — *furnace·AC·duct·refrigerant leak·age·BTU·duct insulation·*specialist $150~$300**
  • pool/spa — *pool inspector·equipment·heater·pump·filter·deck·plumbing leak·$150~$400*
  • chimney — *Level 2 inspection·CSIA·creosote·flue·crown·spalling·$150~$300*
  • mold·asbestos·radon·lead — *visible mold·pre-1978 lead·basement radon·environmental specialist·$200~$1000*
  • geotech (hills·landslide·flood zone) — *soil engineer·grading·drainage·landslide risk·$1k~$5k*

5) Inspection 후 재협상 — 4가지 선택

  • 1. accept as-is — *minor issue·매수자 직접 수리·*가격 협상 X**
  • 2. repair request — *seller 가 closing 전 수리 완료·*품질 risk (cheap fix)·invoice 증빙 요구**
  • 3. credit (closing statement) — *seller 가 closing 시 cash credit·*매수자가 closing 후 자기 시공자에게 수리·품질 통제**·*가장 권장*
  • 4. termination — *중대 결함·재협상 결렬·*inspection contingency 기간 내 termination → EMD return**
  • 전략 — *cosmetic·minor 는 무시·*safety·major·monitor 만 협상·과도한 요구 시 seller termination risk*

6) Specialist 별 비용·우선순위 요약

  • *general $400~$700 (필수)*
  • *sewer scope $200~$400 (pre-1980 필수)*
  • *termite $100~$200 (CA 표준·VA 의무)*
  • *roof $200~$500 (10년+ 또는 leak 의심)*
  • *foundation $500~$1500 (crack 발견 시)*
  • *HVAC $150~$300 (15년+ 또는 미작동)*
  • *pool $150~$400 (pool/spa 있을 때)*
  • *chimney $150~$300 (fireplace 있을 때)*
  • *mold·asbestos·radon $200~$1000 (의심 시)*
  • *geotech $1k~$5k (hills·landslide·flood zone)*
  • *total $1k~$5k+ — *closing 후 $10k~$100k+ 손실 vs 예방 가치***

7) 한인 매수자 함정 7가지

  • general inspection 만 받고 specialist (sewer·termite·foundation·geotech) skip
  • seller agent 추천 inspector 무비교 (independent ASHI/InterNACHI 권장)
  • inspection 미동행 (inspector 와 직접 대화·질문 기회 상실)
  • cosmetic·minor issue 재협상 → seller termination risk
  • repair request (seller 직접 수리) 선호 → 품질 risk·credit 권장
  • inspection contingency 기간 내 removal·termination 결정 실패 → contingency expire 후 EMD 손실
  • 한인 community pocket listing·"as-is" sale 받아들이고 inspection waive → 중대 결함 risk

8) 출처

※ 본 글은 2026년 5월 *snapshot*입니다. *inspection 은 집을 X-ray 로 보는 단 한 번의 기회* — *general $400~$700 + specialist (sewer scope·termite·roof·foundation·HVAC·pool·chimney·mold·radon·geotech)·total $1k~$5k* 가 *closing 후 $10k~$100k+ 손실 예방*. *ASHI/InterNACHI 자격 + seller agent 추천 무비교 + independent 선택 + 매수자 동행*. *sewer scope 는 pre-1980 home 필수 (cast iron·orangeburg·root intrusion·collapse·$5k~$30k replacement)·termite Section 1 매도자 책임·Section 2 협상 가능·VA loan 의무*. *roof (10년+)·foundation (crack·earthquake retrofit)·HVAC (15년+)·pool·chimney (Level 2 CSIA)·mold/asbestos/radon (의심 시)·geotech (hills/landslide/flood)*. *재협상 4선택 — accept as-is·repair (품질 risk)·credit (권장·매수자가 직접 시공)·termination (EMD return)·*cosmetic 무시·safety/major 만 협상·과도 요구 시 seller termination risk**. *contingency 기간 (CA 17일 기본·일부 7~10일) 내 removal/termination 결정 필수 — expire 시 EMD 손실*. *한인 매수자 7대 함정 — general 만·seller 추천 inspector·미동행·cosmetic 재협상·repair 선호·removal/termination 결정 지연·"as-is" pocket listing 받아들이고 inspection waive*. 모든 inspection 은 *ASHI/InterNACHI general + sewer scope (older) + termite + 의심 specialist + structural engineer (foundation) + geotech (hills) + 매수자 동행 + credit 우선 + contingency 기간 내 결정* 후 다음 8단계 (appraisal) 진행하시기 바랍니다.

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