부동산 재산세(Property Tax) — 주별 세율과 Mello-Roos·Special Assessment 가이드 (2026)
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매수가만 보지 말고 *연간 세금*까지 — Total Cost of Ownership
$700K 집을 NJ에서 사면 매년 $15,610(2.23%) 세금. 같은 집을 HI에서 사면 매년 $1,890(0.27%). 30년 보유 시 차이 $411,600. 매수가보다 세금이 더 큰 변수가 될 수 있습니다.
주별 실효 재산세율 — 2025 (Rocket Mortgage / Tax Foundation)
| 순위 | 주 | 실효세율 | $500K 집 연간 |
|---|---|---|---|
| 1 | New Jersey | 2.23% | $11,150 |
| 2 | Illinois | 2.07% | $10,350 |
| 3 | Connecticut | 1.92% | $9,600 |
| 4 | New Hampshire | 1.89% | $9,450 |
| 5 | Vermont / NY (지역 편차) | 1.78~1.83% | ~$9,000 |
| — | Texas (소득세 X) | 1.63~1.80% | $8,500~$9,000 |
| — | 전국 평균 | 0.99% | $4,950 |
| — | California (Prop 13) | 0.71% (실효) | $3,550 |
| 47 | Nevada | 0.50% | $2,500 |
| 48 | Colorado | 0.49% | $2,450 |
| 49 | Alabama | 0.39% | $1,950 |
| 50 | Hawaii | 0.27% | $1,350 |
California Prop 13 — 매수 시점 가격 lock
1978년 통과. 매수 시점 가격(assessed value)의 1%가 기본 세금. 이후 매년 *최대 2%만* 인상. 따라서 1990년 $200K로 매수 → 2026년 시가 $1.5M이라도 과세표준은 약 $390K. 한국인이 캘리 매수할 때 이전 소유자의 낮은 세금만 보고 본인 세금을 과소 추정하는 흔한 오류.
Mello-Roos (CA 신규 단지의 *추가* 세금)
Prop 13으로 부족해진 신규 인프라 재원을 메우는 1982년 법. Community Facilities District(CFD)가 학교·도로·소방서 채권을 발행하고, 단지 내 모든 호가 *추가* 분담. 핵심:
- 기간 — 일반적으로 20~25년 (최대 40년). 채권 상환 완료 시 종료.
- 금액 — 연 $360~$10,000+. 신규 마스터플랜 단지(Irvine·Eastvale·Chino Hills) 흔히 $3,000~$8,000.
- 계산 기준 — *평가가치 X*. 면적·혜택·로트 크기 기반.
- 세금 공제 — IRS는 "지역 편익을 위한 부담금"은 공제 불가로 분류 (IRS Pub 530). 일반 재산세만 SALT $10K 한도 내 공제.
- DTI 영향 — Fannie Mae·Freddie Mac은 Mello-Roos를 월 부채로 합산 → 대출 가능 금액 감소.
Special Assessment — 1회성 인프라 부담금
CA·FL·TX 등 다수 주에서 도로 포장·보도·하수도 신설 시 인근 부동산에 *1회성* 부담금($1,000~$30,000). Mello-Roos와 달리 일정 기간 분납 후 종료.
한인 인기 지역 *실제* 재산세 (2025 추정)
| 지역 | 실효세율 | 비고 |
|---|---|---|
| LA Koreatown 콘도 | ~1.20% | Prop 13 + 시 추가 |
| Irvine (CA 신규) | 1.0% + Mello-Roos $3K~$8K | 실효 1.5~1.8% |
| Palisades Park, NJ | ~2.40% | NJ 평균 상회 |
| Bayside/Flushing, NY | ~1.20% (NYC 클래스 1) | NYC는 평가율 6% |
| Bellevue, WA | 0.95% | WA 소득세 X |
| Plano/Frisco, TX | 2.0~2.5% | TX 소득세 X 보전 |
출처
- Tax Foundation: Property Taxes by State and County
- Rocket Mortgage: Property Taxes by State 2025
- IRS Publication 530 — Tax Information for Homeowners
- San Diego ARCC: Mello-Roos
※ 세율은 매년 변동, 시·교육구·특별구가 합산되어 실제 청구액과 다를 수 있습니다. 매수 전 county assessor 사이트 또는 부동산 세무사 상담 권장.